En esta guía te explicamos qué impuestos debes pagar por la venta de una vivienda, cuándo se aplican y cómo tienes que calcularlos.
IRPF por la ganancia patrimonial
Todo propietario tiene que declarar las ganancias obtenidas por la venta del inmueble en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Lo hará en la declaración relativa al ejercicio siguiente en que se produjo la operación, aunque existen ciertas circunstancias en las que esta declaración queda exenta. Son las siguientes:
• Si se trata de una dación en pago, aunque deberás demostrar que no tienes otro bien en propiedad cuya cuantía resulte suficiente para satisfacer la deuda contraída.
• Si la operación consiste en una reinversión en una vivienda habitual. Para ello, tienes que desprenderte de la vivienda en la que vives y reinvertir las ganancias que obtengas en una nueva vivienda habitual.
• Si la venta de la vivienda está protagonizada por una persona que tiene más de 65 años y se trata de una residencia habitual. Es decir, quedan fuera de esta operación aquellos inmuebles que funcionen como inversión o segundas residencias.
• Si la venta proviene de una persona mayor de 65 años, y destina la ganancia a una renta vitalicia.
Una vez tengas claro estas condiciones, tendrás que calcular la ganancia patrimonial que has obtenido por la venta de tu casa. Este indicador representa el beneficio económico que has obtenido al comparar el valor de adquisición de la vivienda y el valor de transmisión. Esto es: la diferencia entre el precio al que compraste el inmueble y al que lo has vendido.
Para calcular el valor de transmisión, basta con tener en cuenta el precio de venta y los gastos vinculados a la operación, desde los honorarios de la agencia inmobiliaria, en el caso de que haya habido intermediarios; hasta los costes de cancelación registral de la hipoteca.
Idéntica operación tendrás que llevar a cabo para calcular el valor de adquisición de la vivienda. De un lado, deberás fijarte en el precio de compra del inmueble, valor al que tendrás que añadir los gastos relativos a la compra, entre los que se encuentran la notaría, el registro y el Impuesto de transmisiones patrimoniales.
Si este resultado es positivo, Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial, por lo que debes tributar por ello. Para que te hagas una idea, teniendo en cuenta los nuevos tramos de IRPF de 2023, estos son los porcentajes a los que tendrás que hacer frente:
• 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
• 21% entre 6.000 y 50.000 euros de ganancia.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
Estos valores se llevan a cabo de manera progresiva, de tal forma que a los primeros 6.000 euros de ganancia tendrás que aplicar el 19%, de los 6.000 euros hasta los 50.000 restantes, el 21%. Entre los 50.000 euros y los 200.000, el 23% y así sucesivamente.
Plusvalía: el suelo se encarece
La plusvalía municipal es como se conoce comúnmente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto de carácter municipal, que afecta únicamente al suelo en el que se ubica la vivienda, por lo que para hallarlo tendrás que fijarte en el valor catastral y en el número de años que hayas tenido la vivienda en propiedad.
Para calcular este indicador tienes que tener en cuenta dos métodos de cálculo. Por un lado, destaca el método objetivo, que incluye:
• El valor catastral del suelo.
• El coeficiente que haya marcado el consistorio en relación al número de años en que hayas sido propietario.
• El porcentaje fijado por el ayuntamiento.
El otro método de cálculo es el real, el cual incluye los siguientes elementos:
• Precio de compra de la vivienda.
• Precio de venta.
• Porcentaje del valor catastral.
• Porcentaje fijado por el consistorio.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
La venta de una vivienda conlleva más pagos de tributos. A la renta y a la plusvalía, deberás añadir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo también es de carácter municipal y se paga anualmente desde la adquisición de la vivienda. En cuanto a quién es el responsable de pagar el IBI relativo al año en que se vende el inmueble, hay varias opciones.
Como norma general, se establece que la persona que sea propietaria de la vivienda a día 1 de enero tiene que responder al cargo del IBI en ese año fiscal. Sin embargo, la verdad es que un gran número de compradores y vendedores llegan a acuerdos para repartirse el pago del impuesto en ese periodo concreto.